袁一泓：深圳楼市波动只是特例，全国房价不具备上涨条件
发布时间:2020-01-27 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次深圳楼市被视为风向标，一举一动备受关注。
深圳市前几天调整了普通住宅标准：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，即认定为普通住宅。不再将成交总价纳入认定门槛。
深圳原来的普通住宅标准是2015年9月公布的，必须同时满足“容积率+面积+总价”的三个条件。而按照新的标准，此前总价超标的144平方米以下的房子，将从“豪宅”变成普通住宅，持有满两年的住宅可免征买卖差价5%的增值税。有专家测算，卖家由此可以节省20万元左右的成本。
4年多时间过去，房价涨了不少，调整普通住宅的认定标准，是再正常不过的事。客观上对刚性需求是一个利好，理论上减少了交易成本。
但很快就有消息说，深圳市二手房卖家正在调高房价。有的卖家“理直气壮”地将深圳市的这个利好全部笑纳，一套涨20万。
如果非要列举深圳楼市的利好，除了建设先行区这个重大政策，据说房贷利率也出现了下调。据媒体报道，11月份，深圳有7家银行下调了二套房贷款利率，其中6家将二套房贷利率从5.45%（即10月8日LPR房贷新政规定的二套房贷款利率下限水平）调回至9月份5.39%的水平。
如何看待深圳二手房市场的波动？
第一，不排除这是深圳二手房卖家或者是中介机构的趁机炒作。因为，与新房市场主要城市普遍限价不同，二手房的买卖价格是市场化定价，卖家如果要涨价，其实无需找理由，只要有人买你就可以涨。反过来，哪怕是利率下调，普通住宅标准调整，你报价上涨，买家不买单，最终的成交价还得下来。说到底，二手房市场主要是由供求关系决定的。
第二，深圳房价不具备恢复性上涨的基础条件。从政策面看，深圳市重申严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”仍是房地产管理的工作重点。从市场面看，深圳固然因为建设用地受限，长期呈现为住宅土地供应不足，但目前看其商品住宅供求关系没有进一步恶化。事实上，深圳近两年正在采取措施加大住宅的有效供应，尤其是注重保障性住房的有效供应。
还有朋友关心，深圳二手房的波动会不会复制到其他城市？
第一，其他城市，尤其是一二线热点城市，调整普通住宅标准，也是可能的，但不能因此说它们就是在模仿深圳。举个例子，假如北京根据自己所在城市房地产市场的实际情况，哪天也普通住宅标准作出微调，本来就是其房地产管理的应有内容，哪怕没有房地产调控的时期也有可能进行调整。不值得大惊小怪。
第二，全国特别是一二线热点城市，同样不具备房价恢复性上调的条件和基础。理由与深圳市相似，调控政策没有放松的迹象，供求关系也没有发生逆转。反倒是，包括北京在内的一些城市，二手房成交价是呈稳步下滑趋势的。就我个人了解，有的二手房实际成交价格，与2016年高峰期相比，降幅还不小。一位朋友告诉我，他的一套房，挂了一年，也没卖出去，因为他不肯降价。
那怎么看10月份一线城市的房价数据？据国家统计局公布的数据，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点。这似乎为个别人的“上涨论”提供了依据。但这只是1个月的短时波动，不能反映趋势。从市场的真正反映看，卖家对后市回升是不乐观的，报价松动、成交下滑却是普遍现象。同时要看到，二三线城市的涨幅在继续回落。深圳只是特例，其他个别城市波动也难免，但全国主要城市的楼市既没有看到总体上涨的迹象，也不具备恢复性上涨的条件。不能夸大，也无须惊慌，稳定仍是基调。
炒作房价上涨的，其居心值得警惕。
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