楼市2018年：砸售楼处闹剧重现 房企裁员降薪喊活下去
发布时间:2019-11-13 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次2018年是个历史“大年”。
这一年，宏观经济和各个行业都在发生显著变化，从金融行业去杠杆到资本市场大波动，从地产调控深水区到消费领域新格局，我们各个生活侧面也在随之调整；
这一年，互联网创业公司上演了一场集体IPO盛宴。这股新生力量正在成熟，改变着中国商业的生产力方式和生产关系结构；
临近岁末，同时处于这个信息泛滥但优质信息稀缺的时代，《棱镜》希望从金融业、资本市场，以及地产、消费、文娱等重点产业领域入手，复盘他们的这不平凡的一年。我们希望，这一叠历史底稿的作用不仅仅是总结过去，更重要的，是让我们砥砺前行于未来。
是为“2018这一年”系列第七篇。
售楼小姐脸上挂着暖洋洋的笑容，她拿出pos机，从马晓轶的银行卡中划走6.6万元，包括契税、公共维修基金、物业费、取暖费等。她递上一把87平方米小户型的房门钥匙，“恭喜马先生，您现在是有房的人了。”
7个多月前，售楼小姐从马晓轶银行卡中划走205万元首付款，同时联系银行，帮他背上300万元分期25年的房贷。
马晓轶是典型的刚需首套购房者，倾尽全力在北京“上车”，却担心自己为北京房价“站岗放哨”。他购买的这个楼盘位于五环与六环之间，售价均价已是5.85万元/平方米。
2018年，该楼盘房价与中国楼市风向标北京一样，在层层调控高压之下表现稳定。
不过，名噪一时的“二线城市四小龙”苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、厦门（楼盘）却相继降价，个别高点接盘的购房者呼吁政府介入托市，打砸售楼处的现象时隔多年再现。
在土地这一楼市生产资料的供给端，地方政府借助棚改货币化安置政策，消化高企的库存。一旦房价下行导致土地出让金减少，政府的财政收入和债务偿付，无疑面临挑战。
房企位于土地供应者和楼市消费者的供需之间，对楼市走向尤其敏感。
带头大哥万科在今年9月的秋季全员大会上高喊“活下去”，中型房企中弘股份(000979,股吧)资金链断裂、遭强制退市，诸多房企开始陆续裁员降薪，在激进扩张后开始迎来行业寒冬。
楼市调控政策最密集的一年即将结束。2019年，中国楼市去向何方？
调控中的暖冬
这是1994年中国进入商品房时代以来，楼市调控政策最密集的一年。
据不完全统计，2018年全国各地出台的调控政策多达438次，刷新历史记录。中央决策层敲定“房子是用来住的，不是用来炒的”，该调控锚点自2018年3月中旬通过各个地方政府深化落实，调控层层加码。
2018年3月17日，北京作为调控风向标率先出手，将首套房30%的首付比例提升至40%，二套房的首付比例提升至6成，房贷利率最低上浮10%。
马晓轶记得清楚，他在4月初缴纳首付不久得到消息——包括工、农、中、建四大行在内的北京部分银行，5月7日（含）以后网签并受理的首套房贷款，利率不低于人民银行基准利率的1.1倍。
马晓轶是首套房，原计划6月前办好房贷即可。听到这一消息，他每天催促银行工作人员加快进度，最终在利率上涨前办完贷款手续，拿到仅上浮5%的“优惠利率”。
房贷利率再次加码，并贯穿2018年调控政策始终。包括郑州（楼盘）、杭州（楼盘）等二线城市，开始追随北京，启用这一手段。
郑州房价涨幅曾经领跑全国，2018年4月，首套房利率上浮至20%-25%不等，二套房利率最高上浮35%，房贷利率高居全国第一。当月郑州新建商品房和二手房环比上涨0.5%。
虽是如此，全国房价依旧涨声一片。
国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，4月只有10个城市房价环比下降，两个城市没有变化，其他58城房价均环比上涨，其中丹东（楼盘）以2%的环比涨幅领跑全国。
在三亚（楼盘）、海口、西安（楼盘）、太原（楼盘）等库存高企的二线城市，地方政府遏制房价意向不强。反之，西安通过放宽落户政策之手段，吸引外地人口，刺激购房需求。
继一二线城市之后，三四线城市成为2018年房价上涨主力军，核心动力之一即棚改货币化安置政策。
“棚改”全名棚户区改造，是对城市简易房屋和棚厦房屋的集中区的改造，过去主要依靠实物住房安置棚改户。
近年来，棚改货币化安置变成政策主导方向。业内测算，2018年的全国范围内棚改货币化安置比例达到60%，资金来源主要是抵押补充贷款（PSL），提供者包括国家开发银行、农业发展银行以及部分商业银行。
2018年6月13日，国家开发银行网站发布的一篇《金融时报》的文章提到，国家开发银行累计发放超过3.4万亿元棚改贷款，帮助2000多万户居民搬出棚户区。2018年一季度，国开行发放棚改贷款2575亿元，“在改善百姓居住条件的同时消化盘活了房地产库存。”
截至发稿，农业发展银行以及其他商业银行尚未发布相关棚改贷款数据。
棚改货币化造就大批持币入市的购房者，他们所在三四线城市原本库存高企，但在2018年却出现房价爆发式上涨的现象。诸如常州（楼盘）、沈阳等老牌“鬼城”，均在实行棚改100%货币化安置后一房难求。
“在货币化安置下，三四线城市出现需求虚增的情况，由于购房者手头有钱，增加了很大的购买力，这在一方面减少了库存，但另一方面也引来了房企拿地再建造后形成了炒作的风气。”社科院金融所房地产研究中心主任尹中立对此评价。
10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消棚改货币化安置优惠政策。
房企马太效应
房企连接土地拍卖市场和楼盘销售市场，而且属于资金高度密集型行业，同样是2018年调控之重点。
央行M2（广义货币）增速是衡量市场资金供给量的重要尺度。2015年12月，央行M2增速高达13.3%，月末M2余额139.23万亿元。充裕的资金供给，一定程度上促成本轮房价暴涨。
随着2016年10月进入大调控时代，央行货币政策进入“稳健中性”时代，2017年5月M2增速跌破10%，此后保持个位数增长。直至2018年6月末，M2增速仅8%，创下历史最低水平。
在资金闸口收紧的年代，中国银监会又要求严格执行“加强土地储备贷款管理”和“严控房地产开发贷管理风险”等分类监管规定，过去凭借高杠杆、高负债、高周转、高规模发展的房企们，现金流骤然收紧。
对于房企来说，资金如水，但水价越来越贵。
正如富力地产，2017年豪掷200亿元收购万达77家酒店，激进投资之后，而今却躺在干涸的资金池中等待救援。
该公司截止2018年三季度报显示，有息负债高达1556亿元。约63亿元的账面资金，尚不足以支付未来一年的财务成本。
今年以来，富力连续四次发债失败，只得通过股权增发等手段，争取资金上的喘息空间。这对于一向注重公司股权控制的华南房企来说，不啻于断臂求生。
富力不是孤例，按照恒大研究院的计算，除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企截止2018年上半年的有息负债余额已是19.2万亿元的天量，每年的财务成本不会低于1.7万亿元。
2018年11月，监管部门适当开闸放水，放松房企发债等融资需求。
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