全国政协“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会发言摘登
发布时间:2021-02-25 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席、党委书记肖钢：进一步完善住房租赁市场规划
当前政府部门在制定住房租赁市场规划方面面临以下问题：
一是结构不平衡。即使在一个省内，地区差别也很大。高租金、大户型产品供过于求，低租金、小户型供不应求，低租金的床位式职工集体宿舍紧缺。年轻人租房需要性价比高的单间合租，而普租市场以整租房源为主，导致供需错配。
二是统筹协调难。租赁住房规划涉及居住权的确认与落实，涉及教育、医疗、养老等公共服务均等化，实际上是城市空间的利益格局分配，需要各相关部门协同政策，统筹编制规划。现在主要困难是教育资源供给压力大。
三是建设标准缺。集中式租赁住宅适用的设计规范和标准不明确，对利用集体建设用地建设租赁住房尚没有专项规划、设计、施工管理的规范。集中式长期租赁住房一方面具有住宅的属性，另一方面又与酒店功能近似，现实中不得不借用居住、办公、酒店业态规范的近似条款，不利于长租公寓的建设。
为进一步加快住房租赁市场发展，做好相关规划，建议：
一、提高规划的科学性。统筹布局，聚焦头部城市，根据人口结构、市场需求等变化，适时调整租赁住房规划。聚焦租赁住房产品结构，着力补缺补短板，针对租房需求特点，实施精准供给。要把租赁住房规划同土地规划、城市更新规划、公共服务设施规划、城市管理以及投融资规划一体考虑，租赁型职工公寓、低租金的公租房建设要通盘考虑蓝领人群对城市的归属感和住宿成本、通勤距离、融入社区以及治安风险隐患等因素。
二、增强公共服务配套供给能力。落实好义务教育学校标准化建设，按照居住区配套设施规划，加大各方投入，在租赁住房集中区域建设配套学校。要平衡好各方利益关系，对“同权”内涵要适度，既要保障租房人子女有学上，又要防止为了入学而租房。
三、制定租赁住宅设计规范与标准。进一步完善各类租赁住房的设计标准，加强使用标准的监管。
广东分会场
全国政协常委、广东省政协副主席、九三学社广东省委会主委、广东省住房城乡建设厅厅长张少康：解决痛点，促进住房租赁市场健康发展
广东省是全国住房租赁大省。近年来，广东省委、省政府和各城市在住房租赁工作方面取得了较大进步和积极成效，但也面临一些问题和困难：
一是农村集体土地房屋租赁行为缺乏监管依据。我国现行住房租赁的政策法规，没有将农村集体土地上的房屋租赁行为纳入监管范围。对于现实中大量存在的“城中村”房屋租赁行为以及存在重大风险的村集体房屋“以租代售”行为，既没有部门职责分工，也没有监督处罚依据。
二是住房租赁资金存在监管漏洞。近年来，随着住房租赁行业与金融业的深度融合，部分企业通过“长租短付”等方式，控制大量资金，做高市场估值，存在重大风险隐患。但目前，对于住房租赁资金没有任何监管规定。
三是住房租赁备案和税收政策实施效果不佳。一方面住房租赁合同备案率普遍较低，另一方面住房租赁税率相对较高，导致正规纳税企业利润率不高，还有大量个人和企业采取各种手段规避纳税。为此，建议：
一是将村集体房屋出租行为纳入住房租赁条例等法律法规监管范围。对所有市场化房屋租赁行为进行统一监管，不再区分房屋的用地性质。
二是建立住房租赁资金监管机制。一方面，对住房租赁行为进行严格监管，明确禁止“长租短付”行为。另一方面，对住房租赁资金加强监管，对于一次性收取1年以上租金，且转租房屋套数超过一定规模的企业和个人，参照商品房预售资金监管模式，要求设立住房租金监管账户，加强资金用途监管。
三是优化房屋网签备案模式。委托街道统一对住房租赁备案进行登记，并将房屋租赁备案登记和流动人口登记环节进行整合，统一窗口、统一办理。
四是降低房屋租赁相关税费。切实减轻住房租赁企业税费负担，为专业化住房租赁机构发展提供支持。
浙江分会场
浙江省政协委员、浙江工业大学副校长、浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬：加快租赁住房有效供给
租赁住房已成为十分重要的住房消费方式。但由于长期以来对租赁住房市场发展无专项规划、无专项用地、无专门金融产品支持，法律法规不完善，行业标准缺失，导致出租房屋有效供给不足、供需结构失衡、品质差、风险隐患多。近年来，国务院和相关部委高度重视租赁市场，通过给政策、抓试点，已经取得积极成效。我现就落实国办发〔2016〕39号、加快租赁住房有效供给提三方面建议。
一、将租赁用地（R4）纳入城市总体规划，从源头保证低成本租赁用地的供给保障。国办发〔2016〕39号要求各地通过新增用地建设或在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，一些试点城市已开始出让租赁专项用地，但缺乏可持续发展的制度性保障。建议把租赁用地（R4）视为大城市发展必需的功能配置，纳入城市和土地利用总体规划。并完善土地供应方式，可以将租赁价格作为出让前置条件，出让价款一次性缴纳或按年缴纳。
二、加快明确存量物业改建租赁住房的政策。国办发〔2016〕39号明确“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，而事实上各地推进很难、落地很少。建议：加强顶层设计，突破一些政策限制。一是国家要加快明确可改建对象，二是要出台改建租赁住房的流程指引，精简一些相关程序；三是明确改建为政策性租赁住房的用地可不补缴土地出让金，加快落实民用水电气价格政策。
三、加快出台租赁住房建设和消防审验标准。租赁住房可分为三类：宿舍型、长租公寓、住宅型。宿舍型和住宅型有明确的建设和消防验收标准可参照，但对长租公寓目前各地简单地参考酒店标准进行建设和验收，而两者功能差异很大，若简单按酒店标准进行建设和验收，又增加了开发成本。建议政府加快出台长租公寓建设标准、消防审验标准和运营管理标准。
视频连线
广东省深圳市政协常委，万科企业股份有限公司董事会主席、党委书记郁亮：支持集中式租赁公寓发展为年轻人创造更好工作生活环境
万科集团从2007年开始探索租赁住房解决方案，自2014年开始规模化发展集中式租赁公寓，目前已进入33个主要城市约400个项目，共19万间房，成为集中式租赁公寓的行业龙头。
在外来人口较多、房价较高的城市，租赁市场的健康发展有助于缓解年轻人生活压力，留住人才，保持城市活力和动力。通过多年实践，我们也感觉到，集中式租赁公寓发展还存在一些障碍，建议：