西安群租现象为何越来越多？租房市场面临供需矛盾
发布时间:2019-07-15 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次眼下正是毕业季，刚刚毕业的大学生面临的第一个问题就是租房。对于陕西全省今年超过30万的高校毕业生而言，搞定住宿，或许是他们在城市中将要面对的第一道考验。对于人口已突破千万的西安来说，新进城务工人员越来越多，低价租赁房源的需求也在持续增加。
>>西安群租现象逐渐增多，租房市场面临供需矛盾
去年在西安市曲江雁翔路附近买了套二手房的张涛（化名），对搬到新家竟有些犹豫——隔壁住户人多且杂，有男有女不说，看起来也不是一家子，他担心住进去以后会闹腾。
同样遇到合租邻居的王斌（化名）有些闹心。他住在龙首村一个回迁安置小区。楼上业主把一套90㎡的房子隔成三间对外出租，有近10位租客同住在这样一套两居室里。租客们的作息规律都不一样，经常半夜还有人在房间里走来走去，这让他不胜其烦。由于每间房都分隔出了厨卫，楼上改动了上下水。王斌担心如果漏水的话，自家恐怕要遭殃了。
过去在北上广常见的群租现象，近两年在西安商品房小区中逐渐增多，由此产生的邻里间矛盾纠纷也在所难免。“人口迅速流入形成了刚性租房需求，加上政策鼓励‘租购同权’，吸引了很多机构参与租房市场。”美城股份首席市场分析师沈玮表示，传统“民租房”（即：个人整租房源）无论在供应量还是租金上，都已不能满足西安迅速增加的租房需求。
陕西省统计局今年针对全省租房市场的报告指出，近两年西安随着人口的骤然增长，住房刚性需求加大，住房供不应求情况出现。如果不尽快培育和发展住房租赁市场，为需要居住的人提供便捷的住房租赁，供需矛盾还会爆发，也不利于住房市场稳定。
>>名为合租公寓实为群租房：一室开间上下铺住9人
去年毕业以后，留在西安找工作的郭凯（化名）只身一人搬出了学校宿舍。第二天，通过网上的房源信息，他住进了西安市长安南路附近的合租公寓。
名为公寓，但租客们私下叫这里“宿舍”。这个位于居民小区内的合租公寓，是一个不足50㎡的一室开间，5张上下铺最多时住了9个人，卫生间共用。至于公寓究竟换了几位租客？这是个没人能回答清楚的问题。断断续续住了近一年的顾凯只知道，房租每月收一次，上个月有新租户搬进来，过几天可能就有人搬走，“其实就是群租房，在这住都是图租金便宜。”郭凯说，租客大多是刚毕业的年轻人，也有口音各异的打工者。
按照郭凯提供的电话号码，华商报记者与公寓管理者取得联系，对方表示，他们在地铁沿线还有数套房子，每套房子就是一个出租公寓，房型从一室到三室不等，房间设施相同，每个床位月租350元，包含水电费，“户型越大住的人越多，三室的要住30人左右。”
将一套房屋分隔成多个单间出租的也不少。在西安市雁塔区南三环附近一家房产中介，当得知记者想找个价格便宜的单间，中介的工作人员表示，如果接受多人合租，可以推荐几处房源，“带卫生间月租1200元左右，不带卫生间600-800元。”该工作人员表示，三居室大小的房子，有隔成四间也有隔成六间的，最小隔间400元左右，“只能放下一张床和一个单人柜子。”
至于修建隔断所用的材料，有租户告诉记者，有用砖墙的也有石膏板。如果是后者的话，有一定隐私但隔音效果比较差，“隔壁若开着电视，连台词都听得一清二楚。”
>>“西漂”住的城中村逐渐减少，千元以内很难找到整租
西安房租年涨幅约在一两百元，与迅速走高的房价相比，房租“跳涨”并不多见。但对租房者而言，每月固定的房租开销就如同房贷，直接影响的是生活成本。
贝壳研究院一份报告显示，租金收入比（即：房租与地区薪资收入比值）在某种程度上反映租房人幸福程度，通常认为，30%及以下相对合理。该机构测算了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、西安等八个城市，结果北、上、广、深、杭及西安的房租收入比都超过30%。相当于租房者需要拿出30%以上的月收入去支付房租。
“市面上的低价房源偏少。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，一方面保障性质的公租房还不是主流，有些公租房在交通配套上也不具备竞争力；另一方面大量城中村拆迁改造，而离开廉价房源的租房者又的确需要一个落脚之处。
对价格敏感的外来务工人群，大城市的房屋租赁环境并不友好。“城中村减少以后，就很难找到1000块以下的房子。”拖家带口的刘师傅向记者感叹。刘师傅七年来一直在西安做出租车司机，他说，全家已经从南二环内的城中村一路搬到了三环以外。
如何搞定住宿，是外来务工者和高校毕业生在城市落脚的第一道考验。城中村租房曾是西安最常见的“过渡”方式，但随着城市化进程正逐渐消失。面对逐年上涨的房租和日渐稀少的合适居所，不少年轻人和蓝领群体只能选择合租、群租或者向城市边缘迁移。
由于城中村都是自建房，房租没有标准，按村子地理位置和房型不同，月租从300-800元不等。若以这样的价位去找单元房，很难找到整租的房子。据一些租房网站公布的房源信息，月租在1000元以内的绝大部分是合租，500元以内的基本是大中户型分隔的单间。
>>有些“二房东”专做群租房，游走在监管与安全边缘
群租房，长期以来游走在法规与监管的边缘。
早在2011年，住建部《商品房屋租赁管理规定》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准。
夏强介绍，有些群租是业主个人行为，更多房主是把房子租给“二房东”，后者再行分隔出租。“二房东”赚取的差价最多达50%左右，比如一个两居室，分隔成6个单间出租，每个700元，月租收入将达到4200元，对外整租的话，最多只能租到2500元左右。
业内人士告诉华商报记者，“二房东”除了登记在案的中介机构，还有一些群租房被“黑中介”掌握。由于监管缺乏持续性，“黑中介”又比较隐蔽，导致群租屡禁不止。
在群租房的地方性法规建设方面，北京规定“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人”。上海要求“不得分割搭建出租或按床位出租，最低人均承租面积不得低于5平方米”。广州拟规定“出租房人均使用面积不少于5平方米。”
华商报记者发现，西安对于群租房的管理并没有严格细分的相关标准，“或许是因为前些年西安群租房不太多。”一位业内人士表示。
陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡在接受华商报记者采访时表示，由于房屋租赁不要求强制备案，所以群租现象很难避免。
转载请标注：我爱技术网——西安群租现象为何越来越多？租房市场面临供需矛盾