天下第一难！曾经上海数十万家庭人均居住面积不到4平米，如何让
发布时间:2019-06-19 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次原标题：天下第一难！曾经上海数十万家庭人均居住面积不到4平米，如何让旧改进入快车道?
摘要：住房，曾是上海人心中的一道痛。
上海居，大不易。住房，曾是上海人心中的一道痛。住亭子间、烧煤球炉、用手拎马桶，是多少上海家庭日常生活的真实写照。上世纪90年代初，上海有数十万户家庭的人均居住面积低于4平方米，还有3万多户人均居住面积不到2.5平方米。
解决老百姓的住房难，是关乎上海改革、发展和稳定的大局问题，始终被放在重要位置。1992年，“斜三基地”以土地批租推进旧区改造，开创了以社会资金加快旧改的新路，原来因资金短缺瓶颈跨不开步子的上海旧改如逢甘露；本世纪初，在“价值互换”理念的指导下，上海探索出核心为公开透明的“阳光动迁”，让上海的旧改工作真正步入了“快车道”；近年，城市更新理念的引入，更多地将历史文化保护和改善居民生活有机地结合起来，让居民不搬离原址，生活也能得到改善，城市文脉也得以留存。正是一次次敢为人先的改革突破，破解了旧改中的难题、推动了城市住宅建设，才让今天的上海人能更有尊严地生活。
【亲历者说】告别“温吞水”煮沸，旧改走上快车道
高宝泉（原卢湾区住宅建设办公室主任）：
上世纪90年代之前，徐家汇路一带是棚户区集中地。斜三基地就在其中，面积3公顷多，有1000多户居民、20多家小工厂，居民生活条件恶劣，要生炉子、拎马桶，小工厂与居民区犬牙交错，房屋结构也非常差。基地旁边就是臭水浜——日晖港，还有一个粪码头。
由于历史原因，上世纪90年代，上海有大量危棚简屋与二级以下旧里亟待改造，1991年有个统计数字，上海危棚简屋有365万平方米。解放以后，政府一直在推进旧改；但速度上不去，最主要原因就是资金短缺。
当时的旧改资金主要来自政府财政。上世纪80年代，上海每年只能拆危棚简屋和二级以下旧里15万平方米，与总量相比，杯水车薪。斜三基地当时虽被列为上海23片重点旧城改造项目之一，也迟迟无法实施。原卢湾区在推进基地改造之初，就设想能以此为试点在招商引资上进行一些新探索。
今天的海华花园。蔡维帅摄
几经周折，1991年上半年，我们找到了香港中国海外发展有限公司，这是一家设在中国香港的房地产开发企业，隶属国家建设部下的中建总公司。公司的老总孙文杰是位上海人，他对上海比较了解，当时他反复到斜三基地察看，觉得项目所处的地段不错。但他也有顾虑，问我们“怎么能保证良好的投资环境和合作顺利进行？”原卢湾区委区政府在合作谈判中表现出巨大的诚意与改革的魄力，就动迁工作、日晖港填浜埋管、道路拓宽等方面给出了明确的答复，让他最终下定决心。
高宝泉展示当年的工作日志。唐烨摄
合作谈判是一个复杂的过程，按照当时的土地管理政策和我们原来的谈判思路，斜三基地原址只能建造侨汇房，但这样一来销售对象就受到很大的限制。
如果能改为外销房，可直接境外销售，外商就不愁市场和销路了。这是一个政策上的改革突破，考虑到斜三基地如果能借鉴国外通用的土地使用权有偿转让的“土地批租”形式，将大大有利于引进外资解决旧房改造中的资金短缺问题，原卢湾区向市房屋土地管理局等部门进行汇报，得到支持。
最终 ，斜三基地以土地批租的形式进行了改造，对投资方来讲，意味着房子完全市场化、商品化了，这一土地出让形式真正实现了与国际接轨。
张国樑（上海安佳房地产动拆迁有限公司总经理）：
我从1985年开始从事动拆迁工作，33年来参与与组织（征收）居民近4万户。上世纪90年代后，城市旧改速度加快，动迁户多了，利益诉求也多起来。当时的动拆迁行业刚刚市场化，操作中不规范、不透明的情况，动拆迁中也会有“先紧后松”的操作，造成了“谁先走谁吃亏”。动迁基地还是有动迁户 “闹”“拖”“钉”现象，本来老百姓得实惠的动迁，就会被拖延几年。
实际上，老百姓动迁有三怕：怕过程不透明、怕补偿不合理、怕安置房不方便，核心就是老百姓“怕不公平”。如果我们能够采用一个完全阳光透明的动迁机制，做到前后标准一致，动迁就不一定难。
2002年，一个偶然的机遇让我试水“阳光动迁”。当年，上海一家大医院为建造门急诊大楼要对职工居住的新公房进行动迁，涉及61户居民。我向居民承诺，将把所有动迁的方案和标准合盘脱出，并且不搞前紧后松的政策。最终，每户的补偿情况都晒出来，而且补偿政策全部上墙公示，做到前后一致。居民们非常支持，动迁推进比较顺利。
张国樑
首次“阳光”，给了我很大信心，在后来的工作中不断尝试、不断完善。
2004年，原卢湾43街坊动拆迁，超过1000户居民，商品房、新老旧里交杂，动拆迁工作难度大，我在这里运用了“公开、公正、公平”的动迁理念。
张国樑在给旧改居民开动员会，讲清政策和流程；动员会上他还会留下自己的手机号码，24小时开机，居民有问题都可以找他。
2005年5月，卢湾区五里桥街道788户居民为世博园区而动迁，我在这个项目中向居民承诺：一期、二期始终做到补偿标准适用一致、前后操作执行一致，如不一致，公司保证向该动迁户补发所有差价。当年12月，原卢湾区在全市率先完成了世博园区动迁。
2009年，建国东路390基地在全市率先试点“征询制”“数砖头+套型保底”动迁新机制。我在这个基地引入了我发明的“房屋征收公示系统”。