焦点｜高杠杆过度融资等问题被警示 房地产隐现金融严监管迹象
发布时间:2019-06-19 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次
中房报记者 秦龙 李叶｜北京报道
房地产行业金融收紧的迹象似乎越发明显。
6月14日，人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。此前，南京地区多家银行也接到通知，首套房利率重新上浮15%，二套房利率上浮20%。
6月17日，中国房地产报记者也就利率调整分别联系了中国农业银行(601288)、中国工商银行(601398)、中国建设银行(601939)的3个分（支）行网点，它们均表示近期未有收到调整利率的通知。
中国农业银行总行一位不愿具名的人士告诉中国房地产报记者，北京市场不会下调利率，但也没有要求分行主动上浮，估计会采取跟随同业的方式。“如果刚需要上车，越早买越好。”
个别市场的波动并未引起大范围的涟漪。
但今年以来，监管部门在公开场合多次提及房地产金融风险。最新消息是，6月13日，中国银保监会、证监会高层在第十一届陆家嘴(600663)论坛上，直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题。
一份中国人民银行发布的《中国金融稳定报告2018》中，就提醒过要重视住户部门杠杆率。该报告披露，个人住房贷款一直占据我国住户部门债务主体地位。我国住户部门2017年年底杠杆率为49%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。2018年底我国住户部门杠杆率攀升至53.19%。居民住房杠杆率高居不下。
再加上近来不断出现的土地拍卖热、个别城市房价高企，市场预警再次响起。
多位房地产业内人士在接受中国房地产报记者采访中表示，‘扎好篱笆防好风险’，房地产金融领域的去杠杆、严监管仍在路上。
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居民高杠杆引监管部门重视
最近几天，来自监管部门与住建部门高层的发言将房地产金融风险抬到了前所未有的重视程度。6月12日，在2019中国房地产金融论坛会上，中国房地产业协会会长冯俊在谈及房地产业和房地产金融发展存在的问题时提出，房地产上涨的速度比家庭居民收入增长的速度快，群众的住房支付能力相对较弱，居民家庭住房的杠杆率不断上升，不断导致居民负债过重，影响了经济增长的能力。
一天后，在6月13日举行的第十一届陆家嘴论坛上，中国银保监会、证监会高层也指出当前房地产金融存在风险。“必须正视一些地方房地产金融化问题”。郭树清指出，近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。
对此，云祥财富首席经济学家韩复龄对中国房地产报记者分析，“郭树清作为金融部门的领导提出正视房地产金融风险，主要是针对居民住房高杠杆问题，居民住房高杠杆来自买房中的贷款与月供。”韩复龄表示，从居民的收入与支出看，居民住房高杠杆已经到了难以为继的程度。
“住户的杠杆率爬升的速度非常快，占比也很高，实际上这一定程度上也是在累积风险。”中国人民大学重阳金融学院研究员刘英向中国房地产报记者分析表示。
类似的判断不仅仅存在于多数业内人士。事实上，来自国内的一些金融机构也注意到这一问题。一份中国人民银行发布的《中国金融稳定报告2018》中，就提醒要重视住户部门杠杆率。该报告披露，个人住房贷款一直占据我国住户部门债务主体地位。我国住户部门2017年年底杠杆率为49%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。2018年底我国住户部门杠杆率攀升至53.19%。居民住房杠杆率高居不下。
一份关于中农工交建等五大银行2018年年报数据也显示，在个人贷款中，个人住房贷款是主力。截至2018年末，工商银行、建设银行、中国银行(601988)、农业银行、交通银行(601328)个人住房贷款占个人贷款比例分别为81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。
放在更长维度上审视看，2008年～2017年，我国个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元，2018年末又增加17.8%至25.8万亿元。记者注意到，十年间，我国个人住房贷款一直处于高速攀升趋势。
不仅仅是居民住房高杠杆问题，房地产过度融资问题也被高层点出。郭树清在陆家嘴金融论坛上表示，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
一份央行年初发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》佐证了郭树清的观点。报告显示，2018年末，房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%；在房地产开发贷款余额方面，2018年末为10.19万亿元，同比增长22.6%。
具体分析报告来看，房地产拿到的银行贷款在全行业处于首位。房地产贷款比例也超过30%，且仍然保持高速增长。“房地产贷款比例已经在30%以上了，挤占了制造业、高科技的一些信贷资源。”韩复龄分析。
与此同时，作为房地产融资的另一重要渠道信托也处于增长趋势。来自中国信托业协会3月13日发布的报告，2018年流入房地产业的信托资金小幅增长。截至2018年底，房地产信托余额为2.69万亿元，同比增长17.72%。
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去杠杆严监控依然在路上
去杠杆、严监管是近两年来我国金融领域的大方向。刘英向记者分析表示，此次高层提出正视房地产过度金融化与居民杠杆率过高问题，这也与今年2月22日，中共中央政治局集体学习会议提出的金融供给侧结构性改革中的防范金融风险精神一脉相承的。这说明结构性去杠杆、防控金融风险依然在路上。
“以前去杠杆什么都去，该去的没去掉，不该去的去掉了，有点一刀切。过剩产能企业、房地产企业以后会特别注意。”韩复龄表示。
记者观察发现，尽管在严监管之下，但自2018年年底到今年5年初，房企融资窗口一度出现短暂松动，融资金额持续高位运行，企业拿地明显加速，地王频出。一二线城市和部分三四线城市土地市场不同程度出现了升温现象；苏州、杭州、南京、武汉、天津、西安等城市土拍竞争激烈。
以苏州为例，4月24日，苏州一场土拍吸引了新城、招商、碧桂园、金地等多家房企参与竞拍。这场土拍最终揽金134亿元，涉及住宅的五块地中，有4宗地块的溢价率超过30%，诞生了两个“地王”；4月29日，苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，楼面价达30287元/平方米，溢价率37.67%，这一数据打破了园区保持十年的纪录，成为当地有史以来最高的单价地王。
土地市场的火热与政策导向相违背。彼时，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者分析，全国各地土地市场升温、地王频出，与当前稳地价的政策基调不符合，未来房地产融资将形成收紧态势。
进入5月份，房企融资收紧态势体现在了具体数据上，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，创2019年以来历史新低位。这一数据也相较于4月融资总额下降52.07%。
到了6月份，随着近几天，来自监管部门与住建部门高层的发言警示，多位业内人士预测房地产监管态势依旧，融资还将在一部分领域进一步收紧。