万科郁亮：房地产进入“黑铁时代” 2022“背水一战”
发布时间:2022-02-28 | 发布者： 东东工作室 | 浏览次数： 次地产的至暗时刻似乎还没过去。
近日，郁亮在万科集团2022年会上的“总结发言”流传出来。 在大家看来，万科是房地产企业中最具有危机意识的企业，而在这轮房地产爆雷潮中，万科也是表现最稳健的地产企业之一。截至最新，万科股价已经回暖，今年涨超7%，市值近2500亿元。
不过，在发言中，郁亮仍直言，2022年缩表出清是一场生死之战。“要么死、要么活。”
怎么活？郁亮从战略、组织、人、机制、文化五个方面对公司未来发展提出要求。
缩表出清是一场生死之战
郁亮认为，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。
外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。而对万科来说，就是一场生死之战。“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”他直言。
外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人―地―房的匹配。
行业到了黑铁时代
薪酬、福利、补贴都会大幅下调
此外，还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。
他总结，行业到了”黑铁时代”。
面对重大变化，万科要做相应改变。比加投资方面需要进一步思考，面对市场分化萎缩、利润非常有限的时候，需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。
此外，薪酬体系建立新的锚定点，“今年大家的收入肯定是大幅下调。当然组织的锚定点，大家不要以为只是收入，这个新的锚定点，我们方方面面都要建立新的锚定点，我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。我们是从黄金时代过来的，今天心须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄金时代的惯性。”
当然，不给金钱激励，万科用什么激励？郁亮表示，万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。
此外，郁亮还找王传福“取经”，他表示，万科要流程再造，不再做二传手。“我们今天黑铁时代了，我们自己不干谁干？我们现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，我们过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。”
节衣缩食、战时氛围
“定机票不会买头等舱”
最后，郁亮还再次强调“节衣缩食、战时氛围”。
他表示，第一，既然是背水一战、破釜沉舟，所有工作一定要聚焦在三大任务上。
第二，要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。
第三，管理人员都要全部下沉，身先士卒。在强绩效面前，管理人员如果不能身先士卒，不能主动沉下去是很有问题的。
第四，在文化方面一定要纪律严明。大仗、恶仗面前，即使有再好的武器，纪律涣散也是打不赢仗的。纪律严明不只是令行禁止的问题，包括投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。
第五，省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的战时氛围。“我助理给我定机票的时候是不会买头等舱的，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班，能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要。”他表示，如果管理层不能带头身先士卒做榜样的话。那么传达的信号就会大打折扣，又如何去要求员工呢？关于营造节表缩食战时氛围请各单位自己落实，要让大家感受到大战氛围和过去不一样。
没有选择的余地
要敢打、会打、合伙打、打得好
郁亮最后总结：要敢打、会打、合伙打、打得好。
敢不敢打？在这个问题上他认为他们没有选择的余地，只有敢打才能获得一线生机。此外，要会打、合伙打。
最后能不能打得特别好？他表示，要以“特别好”为标准要求自己才可以。否则如果不能做到特别好，只是奄奄一息有什么意思？什么叫特别好？
附上全文如下：
2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。大家对这个问题认识理解还不够全面。万科常说五位一体变革，即战略―机制―文化―组织―人，具体就是从战略到组织再到人这三件事，通过机制、文化把战略、组织、人串在一起。我先从这几个方面谈一谈。
一、在战略方面
外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个欣然的趋势，也是痛苦的过程。好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。
今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。刚才报告的日本案例已经告诉我们不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。
外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人―地―房的匹配。房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁，而且随着需求不断被满足，总量也在不断变小。二是租购并举。租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。同时，中国很多中小城市房子便宜，供应又多。它们不需要发展租赁。三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。在新发展模式中，人―地―房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。
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